Byt za 5 milionů jako investice: kolik může zůstat z nájmu?
10. října 2026
Nájem 17 tisíc korun měsíčně není čistý zisk. Na modelovém bytě za 5 milionů počítáme neobsazenost, náklady vlastníka, rezervu, daň i hypotéku a ukazujeme, jaký nominální výnos může zbýt
Nájemné 17 tisíc korun měsíčně není čistý zisk. U modelového bytu za 5 milionů Kč po započtení neobsazenosti, provozních nákladů, rezervy na opravy a modelové daně vychází rozpočtový přebytek přibližně na 11,5 tisíce Kč měsíčně, tedy nominální výnos kolem 2,75 % ročně. Výsledek není očištěný o inflaci a neplatí univerzálně: zásadně jej mění lokalita, stav bytu, obsazenost, financování a daňová situace vlastníka.
Kolik dnes odpovídá běžnému nájmu?
Jako výchozí bod použijeme byt o ploše 50 m² a pořizovací ceně 5 000 000 Kč. Podle Deloitte Rent Indexu za 2. čtvrtletí 2026 činila průměrná cena nájmů ve zrealizovaných nabídkách na realitních portálech v Česku 343 Kč za m² měsíčně. U padesátimetrového bytu to mechanicky dává 17 150 Kč měsíčně. Deloitte zároveň uvádí výrazné regionální rozdíly: Brno bylo na 390 Kč/m², zatímco Ústí nad Labem na 221 Kč/m². Index je referenční tržní statistika z portálových nabídek, nikoli záruka skutečně sjednaného nájemného konkrétního bytu.
Pro model používáme 17 150 Kč jako referenční samotné nájemné a zálohy na služby vedeme odděleně. To je modelové zjednodušení, nikoli tvrzení, že každý záznam v databázi Deloitte má shodnou strukturu nájemného a služeb. Stejných 5 milionů korun navíc koupí v různých městech jinou výměru, kvalitu i lokalitu.
Pro představu o citlivosti: při stejné ploše 50 m² by uvedený údaj Deloitte odpovídal v Brně zhruba 19 500 Kč měsíčně a v Ústí nad Labem asi 11 050 Kč. Kdyby oba byty stály shodně 5 milionů Kč, hrubý nominální výnos by byl přibližně 4,68 %, respektive 2,65 %. Takové srovnání je záměrně mechanické, protože ceny samotných bytů se mezi regiony výrazně liší.
Hrubý výnos: 4,12 % ročně
Při nájmu 17 150 Kč měsíčně je potenciální roční nájemné 205 800 Kč. Jednoduchý hrubý nominální výnos je tedy:
205 800 Kč / 5 000 000 Kč = 4,12 % ročně.
Tento údaj se hodí pro rychlé porovnání nabídek, ale neříká, kolik peněz majiteli zůstane. Nezahrnuje daň z příjmů, prázdné období mezi nájemníky, běžné náklady vlastníka ani větší opravy a není očištěný o inflaci. Proto je hrubý výnos jen první orientační ukazatel.
Model provozních nákladů a rezerv
V základním scénáři počítáme s 5% výpadkem nájemného kvůli neobsazenosti nebo jiným výpadkům inkasa. To odpovídá přibližně 18 dnům potenciálního nájemného za rok. Není to prognóza trhu, ale modelový předpoklad. Z potenciálních 205 800 Kč tak předpokládáme skutečně inkasované nájemné 195 510 Kč za rok.
Dále počítáme s následujícími ročními provozními náklady a ekonomickou rezervou vlastníka:
| Položka | Ročně | Poznámka |
|---|---|---|
| Výpadek nájemného / neobsazenost | 10 290 Kč | 5 % potenciálního nájemného |
| Rezerva na opravy a obnovu vybavení | 12 000 Kč | modelová ekonomická rezerva 1 000 Kč měsíčně; nemusí být v daném roce skutečně utracena |
| Platby vlastníka na správu domu / dlouhodobé zálohy SVJ | 18 000 Kč | modelový předpoklad 1 500 Kč měsíčně nepřenesených nákladů vlastníka |
| Pojištění | 2 500 Kč | orientační modelová částka |
| Daň z nemovitých věcí | 2 000 Kč | orientační částka; skutečnost závisí na obci a koeficientech |
| Inzerce, administrativa a drobné náklady | 3 000 Kč | model při vlastní správě |
Po výpadku nájemného, provozních výdajích a započtení rezervy zůstává před daní z příjmů přibližně 158 010 Kč ročně, tedy asi 13 168 Kč měsíčně. Tento mezivýsledek není přesným účetním ziskem ani doslovným cash flow bankovního účtu: zahrnuje totiž 12 000 Kč ekonomické rezervy, která nemusí v daném roce skutečně odejít. Pro investiční rozpočet je ale užitečné s ní počítat.
Daň: 30% paušál neznamená, že vám stát vezme 30 % nájmu
Příjmy z běžného dlouhodobého nájmu se u fyzické osoby typicky zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů. Finanční správa uvádí, že pronajímatel může použít skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč. Při paušálu jsou v této částce pro daňové účely zahrnuty všechny výdaje související s nájmem.
V modelu použijeme 30% paušál. Z inkasovaných 195 510 Kč vznikne dílčí základ daně 136 857 Kč. Pokud celý tento přírůstek zůstane v 15% pásmu, jednoduchý mezní odhad dodatečné daně je 20 529 Kč ročně. Není to přesná částka z daňového přiznání: roční daň se počítá z celkového základu po odpočtech a základ se zaokrouhluje na celé stokoruny dolů. Pro rok 2026 začíná 23% sazba nad základem 1 762 812 Kč podle Finanční správy.
Základní scénář předpokládá, že sleva na poplatníka je využita proti jiným příjmům. Její výše pro rok 2026 je 30 840 Kč. Kdyby byl tento nájem jediným zdanitelným příjmem a poplatník mohl uplatnit celou slevu, základ 136 857 Kč se zaokrouhlí na 136 800 Kč, daň před slevou činí 20 520 Kč a po slevě 0 Kč. Rozpočtový přebytek by tak byl 158 010 Kč ročně, asi 13 168 Kč měsíčně, před případnou povinností OBZP. Pokud by celý přírůstek spadal do 23% pásma, hrubý mezní odhad daně je asi 31,5 tisíce Kč.
Podle zákona č. 155/1995 Sb. se běžný pronájem zdaňovaný podle § 9 nepovažuje za samostatnou výdělečnou činnost, takže sám o sobě nezakládá sociální pojištění OSVČ. U zdravotního pojištění rozhoduje status člověka. VZP uvádí, že osoba pouze s příjmy podle § 8, § 9 nebo § 10, která není zaměstnancem ani OSVČ a neplatí za ni stát, může spadat mezi OBZP. V roce 2026 platí OBZP 3 024 Kč měsíčně, tedy 36 288 Kč za 12 měsíců. Pokud by vlastník z předchozího scénáře byl OBZP celý rok, klesl by jeho rozpočtový přebytek po této platbě z 158 010 Kč na 121 722 Kč ročně, přibližně 10 144 Kč měsíčně. Nejde o procentní odvod z nájmu. Základní model OBZP nezahrnuje, protože předpokládá vlastníka například se zaměstnáním.
Zálohy na služby je potřeba od nájemného odlišit. Podle pokynu GFŘ D-59 se zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které pronajímatel zajišťuje přes jiné osoby a po skončení období vyúčtuje podle skutečných nákladů, nezahrnují do zdanitelných příjmů ani do daňových výdajů. Pokyn ale zároveň uvádí, že pokud některé služby poskytuje sám pronajímatel, zálohy na tyto služby jsou jeho zdanitelným příjmem. Proto v modelu vedeme běžné přeúčtované služby odděleně od nájemného.
Kolik tedy majiteli v modelu zůstane?
| Krok | Ročně | Měsíční průměr |
|---|---|---|
| Potenciální nájemné | 205 800 Kč | 17 150 Kč |
| Po 5% výpadku | 195 510 Kč | 16 293 Kč |
| Po provozních nákladech a rezervě | 158 010 Kč | 13 168 Kč |
| Po modelovém mezním odhadu daně při 15% sazbě | cca 137 500 Kč | cca 11 460 Kč |
Modelový nominální výnos po uvedených provozních nákladech, ekonomické rezervě a mezním odhadu daně tedy vychází přibližně na 2,75 % ročně z pořizovací ceny 5 milionů Kč. Jde o rozpočtový model, nikoli přesnou částku z daňového přiznání ani garantovaný měsíční hotovostní tok.
Výpočet nezahrnuje růst nebo pokles ceny nemovitosti. Nezahrnuje ani pořizovací náklady, případnou provizi realitní kanceláři při koupi, rekonstrukci před prvním pronájmem, vybavení bytu, náklady na prodej, inflaci ani cenu času majitele. Pokud by se tyto položky zahrnuly do jmenovatele nebo nákladů, výnos by se změnil.
Citlivost: několik tisíc měsíčně rozhoduje o výnosu
U nájemního bytu stačí relativně malá změna nájmu, obsazenosti nebo oprav a výsledek se posune výrazně. Následující scénáře nejsou predikcí, ale kontrolou citlivosti stejné investice 5 milionů Kč. Pro srovnatelnost používají 30% výdajový paušál a stejný mezní daňový odhad 15 % z dílčího základu; nejde o přesnou roční daň konkrétního poplatníka.
| Scénář | Nájem / měsíc | Výpadek | Ostatní náklady a rezerva / rok | Modelový výsledek / měsíc | Nominální výnos |
|---|---|---|---|---|---|
| Slabší | 15 000 Kč | 8 % | 55 000 Kč | cca 7 770 Kč | 1,86 % |
| Základní | 17 150 Kč | 5 % | 37 500 Kč | cca 11 460 Kč | 2,75 % |
| Silnější | 19 500 Kč | 3 % | 35 000 Kč | cca 14 010 Kč | 3,36 % |
Tabulka ukazuje, proč může být zavádějící tvrdit, že „nemovitosti nesou čtyři procenta“. Čtyři procenta mohou být hrubý nominální výnos před náklady. Při porovnání bytu například s dluhopisem, termínovaným vkladem nebo fondem je potřeba porovnávat výnosy na stejné bázi: před či po dani, před či po poplatcích a nákladech a nominálně či po zohlednění inflace.
Hypotéka: měsíční peněžní tok může být záporný
Od 1. dubna 2026 doporučuje ČNB u investičních hypoték LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Patří sem mimo jiné úvěr na obytnou nemovitost určenou k pronájmu nebo na třetí a další obytnou nemovitost. LTV porovnává úvěr s hodnotou zajištění. Je-li kupovaný byt za 5 milionů Kč jedinou zástavou oceněnou rovněž na 5 milionů, 70% LTV odpovídá úvěru 3,5 milionu Kč a zbývajících 1,5 milionu je nutné pokrýt jiným zdrojem. Při další zástavě se potřebná hotovost může změnit. DTI může úvěr dále omezit podle čistého ročního příjmu a dalších dluhů.
Podle ČBA Hypomonitoru činila v srpnu 2026 průměrná realizovaná sazba nových hypoték 5,00 %. Není specifická pro investiční hypotéky, proto ji používáme jen jako tržní benchmark. U úvěru 3,5 milionu Kč na 30 let při 5 % vychází anuitní splátka přibližně na 18 789 Kč měsíčně.
Proti našemu modelovému přebytku před daní po provozních nákladech a rezervě, přibližně 13 168 Kč měsíčně, by tak splátka znamenala potřebu doplácet přibližně 5 621 Kč měsíčně ještě před daní z příjmů. Jde o rozpočtové srovnání: rezerva nemusí být každý měsíc skutečně utracena. Zároveň není celá splátka ekonomickým nákladem, protože její část snižuje jistinu úvěru a zvyšuje vlastní kapitál majitele. Daňový výpočet se navíc může lišit při použití skutečných výdajů, zejména podle daňové uznatelnosti konkrétních nákladů a úroků.
Co je fakt a co je model
- FACT: referenční nájemní data Deloitte, pravidla § 9 a 30% paušálu, daňová hranice pro rok 2026, pravidla pro přeúčtované služby, doporučení ČNB a průměrná hypoteční sazba ČBA jsou externě ověřené údaje platné k datu kontroly.
- MODEL ASSUMPTION: kupní cena 5 milionů Kč, plocha 50 m², 5% výpadek, jednotlivé nákladové položky, rezerva na opravy, 15% mezní sazba v základním scénáři a parametry modelové hypotéky.
- ESTIMATE: výsledných přibližně 11 460 Kč měsíčně a 2,75 % ročně platí pouze při těchto předpokladech.
- OPINION: článek z výsledku neodvozuje, že byt je obecně dobrá nebo špatná investice.
Co si z výpočtu odnést
V základním modelu vychází po provozních nákladech, rezervě a mezním daňovém odhadu přibližně 11,5 tisíce Kč měsíčně a nominální výnos 2,75 % ročně; ve slabším scénáři pod 2 %, v silnějším přes 3 %. Výsledek může dále změnit cena nemovitosti, neobsazenost, mimořádné opravy, neplatič, financování i daňová situace. Samotný model proto neříká, zda je konkrétní byt dobrá, nebo špatná investice.
Jak si model přepočítat
Model je záměrně transparentní, aby šel přepočítat. Změňte v něm nájemné, očekávanou obsazenost, roční náklady, rezervu, daňovou sazbu a případnou splátku úvěru podle konkrétní nemovitosti. U daní, pojištění a financování si před rozhodnutím ověřte aktuální pravidla přímo u Finanční správy, zdravotní pojišťovny, ČNB a poskytovatele úvěru.
Zdroje a metodika
Nájemné vychází z Deloitte Rent Indexu Q2 2026. Daňová pravidla a základní sleva jsou ověřeny u Finanční správy, služby podle pokynu GFŘ D-59, sociální pojištění podle zákona č. 155/1995 Sb. a OBZP u VZP. Hypoteční část používá doporučení ČNB účinné od 1. dubna 2026 a sazbu ČBA Hypomonitoru za srpen 2026 jako obecný tržní benchmark. Neobsazenost, rezerva, náklady vlastníka, pojištění, daň z nemovitých věcí a administrativa jsou modelové předpoklady.